Savoir bien rompre son bail

Les clauses résolutoires qui peuvent figurer au contrat de location concernent uniquement les cas où le locataire ne paie pas le loyer, les charges, lorsqu'il ne verse pas de dépôt de garantie ou s'il ne souscrit pas d'assurance couvrant les risques locatifs ou enfin s'il ne respecte pas son obligation d'user paisiblement des locaux loués.
Le propriétaire doit mettre son locataire en demeure de régulariser la situation. Si celui-ci ne réagit pas, il doit demander à un huissier de délivrer un commandement "de payer" ou "de faire" au locataire.

• si le locataire reçoit un commandement "de payer", il doit régulariser dans les 2 mois la situation. S'il ne le peut pas, il doit saisir le juge des référés (tribunal d'instance) afin d'obtenir des délais de paiement, de 2 ans maximum. S'il ne fait rien, le propriétaire doit l'assigner devant le juge de proximité ou d'instance pour faire constater la résiliation du bail. Le juge de proximité est compétent si le litige porte sur une somme tout au plus égale à 1 500 €.
• si le locataire reçoit un commandement "de faire" (notamment pour l'obliger à s'assurer contre les risques locatifs), il dispose d'1 mois pour s'exécuter, sans avoir droit à des délais supplémentaires. S'il ne réagit pas dans ce mois, il doit quitter les lieux sous peine d'expulsion.

Bon à savoir

• En cas de défaut de paiement, le commandement doit, pour être valable, reproduire l'article 24 de la loi du 6/7/1989 ainsi que le 1er alinéa de l'article 6 de la loi du 31/5/1990. Il doit aussi signaler au locataire qu'il peut saisir le fonds de solidarité pour le logement et mentionner son adresse.
• En cas de défaut d'assurance, le commandement doit reproduire l'article 7 de la loi du 6/7/1989.
• Le bail peut être rompu en cas de non respect par le locataire de son obligation d'user paisiblement des locaux loués si les troubles de voisinage sont, au préalable, constatés par une décision de justice définitive c'est-à-dire non susceptible de recours.