Bâtir son crédit immobilier

C'est avec son banquier que la renégociation sera la plus simple : les formalités seront réduites et le coût sera moindre.

Quand il ne reste plus que quelques années à payer, il n'est pas très pertinent d'entamer des négociations : en fin de prêt, le remboursement ne porte plus que sur le capital emprunté et non sur les intérêts. En revanche, en début de crédit, il peut s'avérer très rentable de renégocier pour que la baisse du taux ait une influence réelle sur le coût total du prêt.

Pour que l'opération soit intéresante, la différence entre le taux de l'emprunt initial et celui que l'on peut obtenir aujourd'hui doit être d'au moins 1,2% voire plus lorsque l'on s'adresse à une banque concurrente. Quoiqu'il en soit : les économies engendrées par cette différence doivent être supérieures aux frais de la renégociation... A vos calculettes !

La renégociation s'apparente à une faveur de la part de votre banque. En effet, sa marge en sera affectée puisqu'elle continuera à rembourser sa dette sur les marchés au taux initial et non à celui renégocié avec vous. C'est pourquoi il est préférable d'être un client "de qualité", en possession de plusieurs produits d'épargne dans le même établissement.

- Comme pour toute négociation, votre situation de client au sein de la banque a son importance..

Pour celui qui serait tenté de prospecter à la concurrence, il importe de garder raison et de bien comparer les différents frais qui seront réclamés. En effet :

Le premier banquier va vous réclamer L'indemnité de remboursement anticipé (3% du capital restant dû) Les frais de mainlevée d'hypothèque (calculés sur le montant du prêt initial).

Le nouveau banquier va vous faire payer Les frais de dossier (de l'ordre de 1% de la somme empruntée avec un minimum et un maximum qui varient selon les établissements) : ils sont toutefois négociables Les frais à la prise de garantie du banquier : prise d'hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou caution. Le cas échéant, des frais d'estimation (afin de s'assurer de la valeur du bien hypothéqué).

Bref, l'addition risque d'être autrement plus salée qu'avec une simple renégociation avec son banquier d'origine. Car, dans ce dernier cas, les garanties financières de la banque ne sont pas modifiées (hypothèque, caution), ni les modalités d'assurance. Dans la plupart des cas, elles s'élèvent à 1% du capital restant à rembourser.

En définitive, cela ne vaut le coup que si l'offre de la banque concurrente est particulièrement séduisante ! Concrètement, cela signifie que le différentiel de taux appliqué entre les deux banques doit être au moins de 2 points en faveur du nouveau banquier.

Il est donc nécessaire de demander des simulations détaillées d'autant que tous les éléments du prêt (montant des assurances, frais de dossier, pénalités en cas de remboursement anticipé...) sont négociables.

- L'écart entre le taux du premier crédit et du second doit être d'autant plus important que les frais sont élevés, la somme empruntée faible et l'échéance de prêt rapprochée.

La procédure est identique à celle d'un rachat de crédit à taux fixe classique mais il faut s'assurer que le taux offert par la banque permet de dégager une économie substantielle sur le coût total du prêt.
Pour éviter de perdre le gain de la renégociation si par malheur les taux venaient à augmenter, on préférera les prêts à taux variables dits "capés", autrement dit dotés d'un plafond à la hausse.

6% C'est le pourcentage des prêts renégociés dans le total de l'encours des crédits immobiliers des banques.

Une fois la décision arrêtée, il revient à l'emprunteur de vérifier que le banquier lui envoie bien une nouvelle offre préalable assortie du délai légal de réflexion de 10 jours. Cette procédure est obligatoire.