Les règles de la vente immobilière

Les diagnostics portent sur la présence d'amiante, de plomb dans le logement, sa performance énergétique, les risques naturelles et technologiques que présente son lieu d'implantation, l'état de ses installations intérieures de gaz et d'électricité et de l'installation d'assainissement non collectif (certain de ces diagnostics ne sont pas encore entrés en application : voir tableau). Depuis le 1er novembre 2007, ils devront être regroupés dans le " dossier de diagnostics techniques ".
Il doit être complété par une attestation de surface du bien vendu si celui-ci se trouve dans une copropriété.
La découverte lors de diagnostics de la défaillance de l'un des éléments contrôlés ou la présence d'un matériau nocif n'obligent pas le vendeur à effectuer des travaux à une exception près. En présence de plomb à un niveau de concentration supérieur au seuil toléré, la réalisation de travaux s'imposera. Il appartiendra au vendeur et à l'acquéreur de se mettre d'accord sur qui des deux les fera. Il s'agit là d'un élément de négociation du prix ou d'une cause pour renoncer à la vente.

Tous les diagnostics techniques, à l'exception de ceux relatifs à l'état des risques naturels et technologiques et à l'installation d'assainissement non collectif, sont établis par des professionnels qualifiés qui doivent, depuis novembre 2007, être certifié par un organisme accrédité par le COFRAC (Comité français d'accréditation) pour pouvoir exercer. Les prix de ces diagnostics ne sont pas réglementés et varient d'un professionnel à l'autre.

Conseil : il est bien souvent plus avantageux de confier l'ensemble des diagnostics au même professionnel qui pratiquera alors un forfait.

L'état des risques naturels et technologiques est établi par le vendeur sur un formulaire type disponible en mairie ou sur www.ecologie.gouv.fr à partir d'informations consultables en mairie ou à la préfecture. Si un sinistre ayant donné lieu à une indemnisation au titre des catastrophes naturelles a affecté l'immeuble, le vendeur doit le signaler à l'acquéreur.
L'état des installations d'assainissement est, lui, établi par la commune.
En ce qui concerne la superficie du logement en copropriété, le certificat peut être établi par le vendeur lui même ou tout autre personne (l'agent immobilier chargé de la vente par exemple). Le recours à un professionnel est néanmoins toujours conseillé.

En principe, au moment de la signature de promesse de vente, puis de l'acte de vente. Seul le diagnostic de performance énergétique doit être établi dès la mise en vente du bien.

Document à produire	Bien concerné	Durée de validité	Que risque-t-on si on ne le produit ?
Certification de surface (Loi Carrez)	Les logements en copropriété lorsque la partie privative est d'au moins 8 m2 ( ne concerne pas la cave, le garage, et annexes)	Illimitée	L'acquéreur peut demander en justice, l'annulation de la vente. Si l'attestation de superficie est donnée mais comporte une erreur de plus de 5 % : réduction du prix
Etat amiante	Tout immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997	Illimitée	Si l'acquéreur découvre la présence d'amiante, il peut demander en justice l'annulation de la vente ou une réduction de prix.
Constat de risque d'exposition au plomb (recherche de la présence de plomb dans les revêtements notamment peinture)	Tout immeuble à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949.	Illimitée en cas d'absence de plomb ou concentration inférieure au seuil de tolérance. Sinon 1 an.	Si l'acquéreur découvre la présence de plomb, il peut demander en justice l'annulation de la vente ou une réduction de prix.
Etat termites	Dans les zones à risques déterminées par arrêté préfectoral (1) : tout immeuble.	6 mois	Si l'acquéreur découvre la présence de termites, il peut demander en justice l'annulation de la vente ou une réduction de prix.
Etat des risques naturels et technologiques	Dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels ou technologiques ou zone sismique (1) : tout immeuble et terrain	6 mois	L'acquéreur peut demander en justice : l'annulation de la vente ou une réduction de prix.
Diagnostic de performances énergétiques	Tout immeuble à usage d'habitation	10 ans	Ce diagnostic est donné pour information. Il n'engage pas le vendeur
Etat des installations intérieures de gaz	Tout immeuble à usage d'habitation quand l'installation intérieure de gaz date de plus de 15 ans.	3 ans	Si l'acquéreur découvre que l'installation présente des risques, il peut demander en justice l'annulation de la vente ou une réduction de prix
A partir du 1/1/2009 Etat des installations intérieures électriques	Tout immeuble à usage d'habitation quand l'installation intérieure d'électricité date de plus de 15 ans.	Décret attendu	Si l'acquéreur découvre que l'installation présente des risques, il peut demander en justice l'annulation de la vente ou une réduction de prix
A partir du 1/1/2013 Etat des installations d'assainissement non collectif	Tout immeuble d'habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usés	Contrôle de l'installation au plus tard le 31/12/2012 puis tous les 8 ans	Si l'acquéreur découvre que l'installation présente des risques, il peut demander en justice l'annulation de la vente ou une réduction de prix

(1) Se renseigner en mairie.