Les règles de la vente immobilière

Le propriétaire bailleur qui souhaite vendre son bien doit donner congé à son locataire en respectant des formalités très strictes.

• Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec avis de réception ou signifié par acte d'huissier.
• Le prix du bien et les conditions de la vente doivent y être mentionnées.
• Par ailleurs, le texte des cinq premiers alinéas de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le locataire bénéficie d'un droit de préemption ainsi que ses modalités d'exercice, doit être reproduit dans le congé.

Le congé n'est légal que s'il est donné pour la date d'expiration du bail (prévue dans le contrat initial, reconduit ou renouvelé), et à condition de le faire parvenir au locataire 6 mois au moins avant la fin du bail.
Le non-respect de ce préavis entraîne la reconduction du contrat pour une nouvelle période de 3 ans si le bailleur est une personne physique, et de 6 ans si c'est une personne morale.

Le congé vaut offre de vente au profit du locataire, cette offre étant valable pendant les 2 premiers mois du délai de préavis.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

En revanche, le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de 2 mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à 4 mois.

Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est annulée et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Si le vendeur veut vendre le bien en l'état, la location est maintenue avec toutes ses conditions, mais le nouveau propriétaire devra notifier ses coordonnées au locataire après la vente.