Nombre d'associés
La SCI comme une société classique est composée d'actionnaires qui doivent être au nombre minimum de deux, le nombre maximum n'est pas fixé.

Situation de l'actionnaire
Un actionnaire doit préciser son état civil et sa situation personnelle. S'il est marié, il doit préciser la date et le régime matrimonial, car en communauté de biens le conjoint se verra attribuer la moitié des parts de l'actionnaire sauf si ledit conjoint le refuse expressément.

Personne morale
La société doit préciser :

• sa dénomination,
• son capital et son statut,
• son immatriculation RCS et son extrait Kbis,
• son siège social,
• le nom des dirigeants ou du mandataire représentant.

Détermination du capital
En principe le capital de la SCI est identique à la valeur vénale de l'immeuble sauf si de gros travaux sont à réaliser.

Valeur et répartition des parts sociales
Les parts sociales peuvent être fixées librement par les actionnaires, toutefois il est plus simple de prendre des valeurs faciles à diviser : 100 ou 1000. La répartition des parts se fait à concurrence des apports de chaque actionnaire.

Ils peuvent être de trois sortes :

• apport en numéraire : somme d'argent injectée dans la société ;
• apport en industrie : apport d'un savoir-faire ou d'une compétence. Cet apport est inquantifiable et ne peut rentrer dans le capital ;
• apport en nature : tout bien meuble ou immeuble rapporté par un actionnaire.

Ce sont les actionnaires qui fixeront la valeur de l'apport. L'intervention d'un "commissaire aux apports" n'est pas obligatoire, il est cependant conseillé d'y avoir recours afin d'éviter les conflits entre actionnaires.

Toutes les sociétés ont l'obligation de fixer l'objet social, c'est-à-dire l'activité pour laquelle la société est créée. Pour les SCI, il doit être civil et ne peut pas être commercial. Il doit rester identique pendant la durée de vie de la société (sauf en cas de changement de statuts par le vote à l'unanimité des actionnaires avec publication aux journaux officiels).

Une SCI n'a aucune durée minimale légale, en revanche les statuts ne peuvent prévoir une durée supérieure à 99 ans. Il est possible de prolonger la vie de la SCI au terme de cette période par un vote des actionnaires à l'unanimité pour une nouvelle reconduction, qui peut être à nouveau égale à 99 ans.
Il est obligatoire de nommer la société mais aucune règle n'est imposée. Le nom peut être en rapport avec l'activité, le nom des actionnaires ou sans aucun rapport. Il est conseillé de vérifier à l'INPI que le nom choisi ne soit pas déjà utilisé par une autre société.

Il est obligatoire d'avoir un siège social indiqué dans les statuts. On peut fixer le siège social au domicile d'un des actionnaires pendant une durée de 2 ans.

Le gérant peut être un actionnaire ou une personne extérieure. Les actionnaires nomment le ou les gérants, leurs fonctions et la durée de leur mandat. Il peut être inscrit dans les statuts ou nommé ultérieurement.
Attention : s'il figure dans les statuts, il faut veiller à préciser la durée de sa nomination.

Pour que la société obtienne un caractère officiel, il faut procéder à 4 démarches :

• l'enregistrement en 4 exemplaires avec droit de timbre et droit fixe de 230 €,
• le dépôt au greffe,
• la publicité dans un journal d'annonces légales agréé par le département,
• l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

Les bases de constitution présentées ci-dessus sont le minimum à connaître pour monter une SCI. Il existe des statuts-types pour aider un particulier dans ses démarches et l'aide d'un avocat d'affaires pour des SCI au capital important est fortement conseillée.