Le loyer initial est fixé librement, en début de bail, entre le propriétaire et le nouveau locataire pour :

• les logements neufs,
• les logements faisant l'objet d'une première location et confortables (autrement dit, conformes à des normes de confort et d'habitabilité),
• les logements confortables ayant fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration pour un montant au moins égal à une année de loyer antérieur.
• les logements ayant fait l'objet de travaux de mise ou remise aux normes.

Mais la notion de loyer de référence reste en vigueur pour les propositions d'augmentation du loyer en fin de bail.

Jusqu'ici, hormis l'indexation annuelle du loyer sur l'indice de référence des loyers lorsqu'elle est prévue au contrat, ou l'application d'une clause sur la réalisation de travaux d'amélioration, aucune augmentation ne pouvait avoir lieu en cours de bail. Les choses changent, car désormais, le propriétaire qui fait réaliser des travaux d'économie d'énergie dans le logement loué peut demander à son locataire jusqu'à 20 € par mois en plus de son loyer et ses charges habituels. Mais attention la moindre petite amélioration ne saurait justifier cette nouvelle charge. Pour réclamer ce supplément, le bailleur a l'obligation de se concerter avec son locataire et les travaux doivent répondre à des critères précis. La réglementation est très stricte.
En dehors de ces cas, le propriétaire peut pratiquer une augmentation au moment du renouvellement du bail, mais dans des cas très limités ! Il faut que le loyer soit manifestement sous-évalué par rapport à ce qui se pratique dans le voisinage pour des logements comparables. Le bailleur doit présenter au locataire des références de loyer.